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标题: 官方数据：武汉房价10年涨254.34% 全国第二 [打印本页]

作者: 烨未央 时间: 2013-2-28 16:54
标题: 官方数据：武汉房价10年涨254.34% 全国第二

附表：全国15个重点城市房价10年涨幅

　　24日独立经济学家、现任中企资本主席的杜猛发表一篇“盘点十年房价”的微博，引起了市场的广泛讨论，杜猛在文中指出全国房价十年上涨143%，一线城市的广州、北京、上海，十年来房价的涨幅分别为261%、365%和500%。言语一出，一时激起千层浪，引发了市场对未来房价走势的激烈讨论。笔者就此查阅计算了一番，发现杜在计算口径上，前后并不一致，导致得出的结果与实际值有较大的差异。
　　统计口径不一，结果缺乏说服力
　　笔者查阅数据，发现杜猛在计算时，统计口径并不一致，其03年的数据源于国家统计局，而12年的数据则来自各城市交易中心。一般而言，交易中心的数据会高于国家统计局，从这个角度来说，杜的增长结果被人为的抬升了。
　　我们重新选取全国15个重点城市，按照国家统计局的数据进行计算，我们发现统一口径后的数据结果与杜猛有明显的差异。以上海为例，2003年上海商品房销售均价为5118元/平，以此为基准至2012年，上海房价10年间，上涨幅度为174.71%。同样广州、北京、深圳的数据都出现了较大幅度的修正，最后的结果分别为212.58%、259.35%、213.09%，对比原有数据均有大幅的下降。
　　成交结构差异，导致统计数据与现实感觉，存在巨大差异
　　一直以来，统计局公布的数据与居民的切身感受有较大的差异。杜猛的数据一时被大量转发也正是由于他的数据，更贴近普通百姓的客观感受。就笔者个人认为，统计局数字与居民感受的差异大部分是由10年来成交结构变化而导致的结果。10年来随着城市人口的不断增长，城市的规模也在不断的扩张，其成交结构也发生了天翻地覆的变化，以上海为例，我们依然拿2003年的数据为样本，在全年商品房成交面积结构中，市中心的黄浦、长宁、普陀、徐汇，其成交面积占全市成交面积的比例，分别为2.39%、4.63%、7.08%和2.99%。而到了2012年，成交结构已发生了明显的变化，黄浦的占比降为0.61%、长宁为1.10%、普陀为4.64%。而郊区外围的区域，如宝山、嘉定占比则从原先的6.18%、3.97%，上升为11.44%和14.66%。正是成交结构的变化，郊区代替市中心区域，导致成交价格与百姓心中的“市中心”房价产生了巨大的鸿沟。但仅从技术及研究而言，统计局的数据并未失真。
　　结束语：笔者认为此次杜猛的微博走红，正反应了市场对未来房价关注度的升温，在一个货币超发，物价上涨的时代，政府调控，能否保证房价不会越“调”越“高”，过去10年的“空调”又会否重演，正是市场各方所密切关注的。在市场回暖，预期改变，恐慌性购房再次来袭的情况下，杜从历史中寻求所谓的答案，必然夺人眼球。

PS: 武汉你已经超过上海杭州深圳了！！！！！

作者: 小实 时间: 2013-3-1 09:11
无语的狠，涨得厉害啊。

作者: ljandyp 时间: 2013-3-1 09:17
坑爹的房价，现在已经与我无关了~

作者: 张亮 时间: 2013-3-1 14:42
年年说，年年涨，不要做房奴啊。

作者: 旺仔 时间: 2013-3-1 15:09
房价涨得太离谱了

作者: 喜阳阳 时间: 2013-3-1 15:14
武汉的房价涨得这么快

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