专家认为武汉房产税试点早晚会来

常青树

　　在很多地方房价反弹、国务院督查各地楼市调控效果的背景下，近日，一则“湖北、湖南年内将试点房产税”的消息，引发各方强烈关注。本报记者17日分别咨询了房管、地税等部门，均称目前并没有接到相关文件，并不能确定是否开征。不过，一些业内人士已经获悉，我省房产税的试点城市是鄂州，武汉进入试点只是时间早晚问题。房产税开征技术条件是否已经成熟?其降低房价的作用到底有多大?专家和业内人士各抒己见。

　　住房信息联网，评估系统上线——

　　武汉房产税征收技术条件成熟

　　记者了解到，房产税征收主要依托的技术手段包括房屋信息查询、批量评估房屋市场价值等。而在楼市调控从紧的背景下，去年以来全国住房信息联网建设明显加强，住建部更是在今年6月底完成了40个重点城市个人住房信息系统全国联网的目标。在税务部门的推动下，许多城市的存量房评估系统也已经上线，这样以来技术障碍逐步就解除了。

　　今年6月底，武汉市房产信息系统已经与住建部系统进行联网。武汉市房管部门介绍，从2010年10月起，为了与二套房、限贷、限购等政策进行技术匹配，武汉建立了一套完备的全市房产信息系统。目前，这套系统能查询到全市所有房产、所有区域的房屋，谁的名下有多少套房子，一查便知。

　　此外，无论是从国际经验还是从房产税本身的特征看，征收房产税都需要成熟的房产评估技术。武汉市自去年开始启动存量房价值电脑评估系统，将原来的房屋价值评估由人工评估改为电脑评估。今年6月份，这套电脑评估系统已经覆盖了所有城区和远城区。这套参考了市场挂牌价、周边新房价以及楼层、朝向、年代等35项调节系数的系统，比人工评估更接近房屋的市场价值，作为征税依据更具科学性。据介绍，这套系统长远就是为房产税开征作技术准备。

　　至此，房产税征收必须的两大技术手段均已齐备。

　　房产税并非新税种，将对旧办法改革——

　　这轮试点将覆盖个人住房

　　其实，房产税并非新税种。目前全国各地征收的房产税，主要征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的营业性用房。现行规定中，房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。现行房产税对个人所有非营业用房产免税。

　　据记者了解，目前全国各地对工商企业征收的房产税，是以房产原值一次减除10%-30%以后的余值为计税依据。如武汉目前现行的税收政策是，经营性用房要缴纳房产税。具体计算公式是：每年房产税=房产原值×0.75×1.2%，由房产所有人或使用人缴纳。

　　如果转向按市场评估值征税，无疑能够更为准确地反映房产价值的变化。

　　据《中国房地产报》报道称，国税总局相关人士透露，湖北省鄂州试点的房产税的方案中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，但具体的征收细节以及方案出炉时间并未说明。

　　中国地质大学土地资源管理学院教授殷跃建介绍，传闻的鄂州方案，涉及的是对房产税体制和管理上的改革，最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。即把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。

　　四问房产税

　　为何选择鄂州试点

　　据多家媒体报道，湖北省鄂州市房产税试点已在今年7月开始了试运行。虽无官方消息，但多位业内人士和专家表示，已经获悉这一消息。

　　记者在鄂州地税局官网上看到，该局下半年的主要工作中，有一项就是“开展房地产业税收评估工作”。

　　其实，早在几年前，鄂州市已经试点“物业税空转”(模拟运行)，当时只是针对商业房产，对普通住宅等非商业房产还没有计划进行空转或者试点。

　　湖北省统计局副局长叶青介绍，鄂州试点最核心的是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。

　　为何试点选择在鄂州?叶青认为，选择小城市试点更容易操作，有利于在操作过程中修正。

　　中国地质大学土地资源管理学院教授殷跃建认为，试点选择中小城市，在实行过程中对于税收的税率、范围等可以不断修正，所谓“船小好调头”;同时，鄂州离武汉很近，样本效应类似于武汉的一个城区，更容易体现示范效应。

　　房产税会扩容到存量房吗

　　传言称，此次湖北、湖南的试点方案中，房产税征收范围不仅是新购入商品房，还扩容到存量房。

　　对此，叶青认为，对存量房征税，显示出房产税在持有环节征收的大方向。房产税征收机制中应该有个免征点，至于是设定一个人均面积的免征点还是对首套房免征，有待研究，但是必须保证刚性需求不会在征收范围中，以免“误伤刚需”。

　　殷跃建认为，相对于限购、限贷等“运动式调控”手段，房产税属于长效调控机制，这是改革的大方向。至于是从第二套房开始征收还是“一刀切”对所有房子都征收，取决于各个城市的实际情况。他认为，在政策制定过程中，每个城市应该考虑到现实的房地产市场情况，又要适度超前，房产税改革的目标要保证这个税种实施的公正、公平和公开，因此，需要仔细研究批量评估技术和方法。

　　房产税属于地方税，从国际经验来看，应该赋予地方政府灵活的制定税负的权限。这样一来，不同城市可以根据自身情况采用区别的房产税政策。难就难在既普遍征收又要区别对待，因此需要认真细致研究和准备。还必须满足几个前提条件：完善的房地产信息系统做支撑，完善的家庭和个人信息，恰当的评估和征管组织机构，完善的法律环境做保障。

　　开征后能否大幅降房价

　　叶青认为，从目前上海、重庆征税的效果看，对房价的调节作用并不明显，两地房地产市场降温，主要是限购等非市场手段作用的结果。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，房产税的确是比限购更为市场化、常态化的调控手段，房产税会增加持房成本，对那些炒房的投资客们来说，手里的房子越多，养房成本就越随着直线上升。开征房产税可以打击投机行为，让房价降下来。

　　殷跃建认为，房产税征收的目的，一是抑制靠房地产投资投机获得暴利的行为;二是完善厘清房地产开发、转让、保有等各个环节的税费，远期取代卖地收入成为地方财政的主要来源之一。

　　不过，住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮早前在武汉表示，不应该对房产税降房价抱很大希望。

　　陈淮说：“有资产就有征税，房产税肯定要征，只是时间问题。”目前市场上有一种观点，即开征房产税可以压低房价。陈淮认为此观点是一种误解。他称，房产税在短期内会抑制部分购买需求、平抑房价，但长远看正好相反，因为地方政府征了税，就要修地铁、搞城市建设、改善居住环境，居住环境的改善会相应提升当地房价，形成一个循环。

　　深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫在微博上表示，重庆、上海的试点证明，房产税对房地产调控的作用不大，希望国家系统考虑房地产流转环节税收、地价等因素，避免与民争利。

　　武汉何时进入试点

　　殷跃建认为，作为中部特大城市，如果房产税扩容，武汉征收房产税是迟早的事情。

　　据悉，在去年底我省制定“十二五房地产规划”时就有今年在汉启动房产税试点的想法。

　　记者采访的多位专家认为，早在去年，财政部就提出房产税扩容的事宜。财政部财科所所长贾康则预测，明年将是房产税第二批试点扩围的集中时间点。

　　中国指数院华中分院指数总监李国政认为，继上海、重庆后，北京、深圳、广州，甚至一些省会城市，试点的几率都很高。

　　也有房地产业内人士认为，上月国务院督查组马不停蹄地调研各地房地产调控情况，在房价反弹压力增大的情况下，不排除第二轮房产税试点会迅速启动。

　　链 接

　　上海、重庆效果不明显

　　从2011年1月28日开始，上海市就开始对部分个人住房征收房产税。征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，家庭全部住房面积如果人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，征收房产税。

　　同时，重庆市也对存量和增量独栋商品住宅均征收房产税，其税率分为三个等级，比主城新建商品住房建筑面积成交均价越高的，税率越高。纳税人此前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

　　在实施一年之后，有研究机构调查显示，房产税对两地政府的财政收入和当地房价所产生的影响非常有限。

　　数据显示，尽管住房限购令空前严厉、成交面积也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售价仍同比上涨6.8%。推测可征收的房产税总额低于3亿元，在当地政府2011年的财政收入中，所占比例不到0.1%。

　　重庆的房价一直在大城市中保持较稳定的水平，该情况也在2011年得到延续。重庆预计2011年可征收的房产税税款总额为1.2亿元左右，在当地政府财政收入(2900亿元)中也仅占极小的比例。