卖房按转让所得20%征收个税

麦田守望者

　　上月20日，国务院常务会议确定了房地产市场调控的五项政策措施，这一俗称为“新国五条”的举措公布一周后，房地产调控具体新措施终于出台!

　　昨日，国务院发布“关于继续做好房地产市场调控工作的通知”，其中明确提出，对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。通知中列出系列具体措施中，目前武汉有哪些已经执行?有哪些即将被执行?房价将有何影响?昨日，本报记者第一时间邀请业内专家及主管部门人士，对此进行解读。

　　进一步提高二套房首付、利率

　　针对房价上涨过快城市，武汉调整“不会这么快”

　　新政：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构，可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　武汉现状：从去年年底开始，武汉市场首套房已难觅8.5折甚至9折利率优惠，目前多家银行首套房多执行首付三成、基准利率，二套房首付六成、利率上浮10%的政策。

　　解读：“提高二套房首付比例和贷款利率，主要针对一线高房价城市，武汉不会这么快调整，但二套房房贷审批确实越来越难。”昨日，武汉多家银行个贷部人士表示，目前没有接到二套房房贷政策调整的通知，不过目前房贷收紧是不争的事实。按照惯例，每年刚开年，银行信贷额度都相对宽松，也是房贷最容易批下来的时候，但“今年情况似乎有点不一样”。武汉多位银行业人士介绍，继2010年1月“国十一条”公布以来，房地产一共经历了5次调控，每一次都是从银行信贷上开始“动手”。“现在不拒绝客户的贷款申请，但审核更严格，至于何时放款，时间上很难保证。”。

　　湖北房地产学会专家委员叶学平认为，信贷政策的变化仍属市场化调控手段，表明当前政策面已经意识到房价快速上涨的可能性，但目前尚未“失控”，一旦出现大幅度上涨，不排除动用行政控制手段。

　　卖房按转让所得20%征收个税

　　适用范围暂未明确，若“一刀切”影响力巨大

　　新政：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　武汉现状：武汉对二手房交易，主要征收契税、营业税及个人所得税等税种。其中的个税须按转让所得(房东卖房价格-当初买房价格)的20%征收。目前，武汉在上述征收模式基础上，还可按普通与非普通住宅，分别按二手房交易总价的1%或2%征收。

　　解读：假设以房东当年以80万元买房，现在以100万元卖房为例，若按总价2%征个税，则税额为2万元，若按差价20%征税，税额将高达4万元。按差价20%征税会带来更高的税负?武汉大学财税专家王德祥教授解释，单就计税方式不一定会带来更高的税负。比如，一套非普通住宅原值为500万元的房屋，若定价为520万，差额计税4万元，总额计税则需10.4万元。他说，《通知》还未明确是否对所有二手房交易“一刀切”，如果是，很多区域内的房屋价格几年可能翻番了，影响太大了。

　　21世纪不动产(武汉)市场研究总监黄蕾认为，目前武汉已全面执行二手房交易电脑估价系统，按买卖差价计税已具备条件。但武汉二手房交易，习惯上是由买家支付税费，若税额提高，可能会加大买房人成本。

　　房价目标数据须扣除保障房，避免价格“失真”

　　新政：各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于1季度向社会公布。

　　武汉现状：2011年是武汉执行本轮房地产调控的首年，当年武汉房价最终上涨3.72%，低于GDP和人均收入12%左右的涨幅。2012年，武汉房价同比更下跌1.01%，成为7年来首度下降。但上述价格都包含了保障房。

　　解读：中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为，中央要求各地公布纯商品住房价格控制目标，表明已意识到近年各地保障房大量上市，对商品房价格起到了“摊平”作用。以武汉为例，去年保障房成交占总量14%，当年武汉官方房价6349元，但若剔除保障房，实际成交均价约为6900元。目前，武汉年度限价目标是低于 GDP　和人均收入涨幅，近几年武汉城市居民人均可支配收入增长较快，所以武汉限价压力暂不大。

　　报价过高项目不准销售，强化预售监管

　　新政：各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度。2013年起，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售，对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

　　武汉现状：去年10月开始，武汉对商品房预售资金执行监管，并严格执行“一房一价”制度。“一房一价”意味着开发商备案的每套房价格，将成为其销售中的最高限价。去年，武汉汉江边某高档楼盘，试图以1.6万元左右的价格进行“备案”，但一直未被允许。

　　解读：武汉市房管局人士表示，今年所有已有的调控措施将继续严格执行。去年，武汉土地成交面积增长43.8%，房地产开工面积也有明显好转，市场整体供应有所增长。目前，武汉可售房源消化时间在8~9个月，整体供需维持平衡，将促使开发商定价更为合理。

　　调控新政其他措施摘要

　　●限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;

　　●购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;

　　●对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿;

　　●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。

　　新政对武汉房价冲击几何

　　业内人士认为，“新国五条”之所以出台，源于当前全国范围房价已经出现快速上涨的迹象。以今年1月为例，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，房价同比上涨的城市已经达到53个，最大涨幅已经达到4.7%。

　　中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为，“新国五条”将房价控制目标，列为五大措施之首，说明国家已意识到如果调控不加强，房价可能迅速上升，房地产市场的稳定格局将被破坏，好不容易得到的调控成效将再次失去。

　　具体到武汉，从去年7月开始，武汉房地产市场成交持续高位运行，至今年1月，每月新建住宅成交量都维持在万套以上的高位。

　　但2月20日，“新国五条”公布之后，据武汉市房管局公布的数据显示，2月21~28日，武汉新建住宅成交共2743套，日均成交量达343套。虽然该数据远远低于今年1月日均445套的数据，但2月底春节刚过，市场尚未恢复，此成交量已不算低。尤其是对比去年同期，日均成交量增长近30%，显示市场成交仍保持旺盛。“市场尚未对政策面的表态有充分认识。”湖北省房地产学会专家委员叶学平认为，“新国五条”更多是表达一种态度而缺乏具体措施，细则公布后，更多操作性措施明确，对市场将形成更为具体的冲击。

　　相比上述具体措施，更值得注意的是，市场对房价上涨的预期。由于武汉房地产成交持续处于高位，部分前期销售较好的楼盘，开始小幅提高价格，对潜在购房人心态产生影响。如汉阳四新某楼盘，去年以来3次开盘，均价从5600元一路提升至6200元。

　　对此，李国政认为，目前政策面推出新政的目标也在于稳定市场预期，更严厉的措施可能会让市场重新进入观望状态。若成交回落，对于急于跑量完成资金回笼的开发商，可能也会再度加强促销力度，这些对压抑房价都有明显作用。

故事0501

会有用吗？有没有可能羊毛出在羊身上，增加成本呢？

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