新“国五条”实施细则公布

小兰花

　　2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。时隔一周，昨日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，该通知被认为是“国五条”细则。此次细则主要集中在二套房贷首付和利率提高、限购升级、二手房个税从严征收20%等方面。

　　昨日，记者从武汉市房管局了解到，“国五条”细则中提到的政策，不少在武汉已经实施。不过，部分现行政策随着细则的出台，将会升级。

　　本月将公布控价目标

　　细则摘要：“各直辖市、计划单列市和省会城市，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

　　2011年3月底，武汉市曾公布房价控制目标：新房全年涨幅低于全市GDP和居民人均可支配收入的增长水平(两者取较低的水平)。从2011年和2012年市场情况看，连续两年，房价涨幅都低于居民人均可支配收入的增长水平。根据此次细则要求，武汉市将会在本月内再次公布房价控制目标。业内人士预计，这个目标可能比2011年的房价涨幅更低。

　　二手房交易税费大增

　　细则摘要：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　此前，武汉市对5年内二手房转让征收个税时，能够提供购房、装修等原始发票的，按转让差额的20%征收;无法提供购房原值凭证的，按照转让总房价的1%征收。交易时可任选一种方式。在实际操作上，为了节省税费，99%的人都选择直接按转让收入的1%缴纳个税。

　　此次细则要求二手房从严征收差额20%的个税。如果一律按20%征收，二手房交易税费将大幅增加。比如，张先生一套房子购买价40万元，以70万元卖出，按原来的1%征收个税，税费7000元;按差额20%征收个税，税费就是6万元，两者相差了5.3万元。过高的税费可能会令二手房交易大幅下滑。

　　记者获悉，由于房管、地税等部门还未收到细则的执行文件，何时执行、怎么执行二手房新个税政策还未可知。

　　【武汉已实施政策】

　　限购范围已覆盖

　　细则摘要：“进一步完善现行住房限购措施”;“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。”

　　武汉限购令已经覆盖到了武汉主城区和所有远城区，新房和二手房都在限购范围内。

　　去年10月，武汉市启动了商品房预售资金监管，没有开设监管账户的楼盘，一律不能卖房。此外，两年来，为了抑制房价过快上涨，武汉市对高价楼盘进行了盯控，楼盘定价明显高于周边的，就拿不到预售证。

　　土地供应已增加

　　细则摘要：“各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。”

　　武汉市房管局介绍，2012年全市土地成交面积较去年增幅明显，同比增长43.8%，且住房新开工面积较2011年明显增加，今年市场供应整体形势好于去年。尤其是城中村改造力度加大，中心城区市场供应将有所改善。

　　信息联网已实现

　　细则摘要：“大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到‘十二五’期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。”

　　在住建部的统一要求下，武汉已与全国其他39个城市住房信息系统联网，但目前面向公众的房产查询并不涉及其他城市。但目前在限购认定上，不管在外地有多少套房子，只看在武汉有几套。

　　调控实质性升级 二手房市场将受重创

　　针对“国五条”细则的发布，多位业内人士昨日均认为，这表明楼市调控实质性升级。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，细则要求各地政府在本月底就要公布房价控制目标，显示了调控的雷厉风行。细则要求，对房价上涨过快的城市，提高二套房贷款的首付和利率。他分析称，这意味着上月底传出的“二套房贷首付七成”并非没有可能。

　　省社科院经济所副所长叶学平认为，细则对各地今年的住房用地供应总量也提出了量化要求，这是从扩大供应方面来为过热的市场降温。

　　杨红旭预计，国务院细则出台后，房地产市场整体的活跃度，将持续下降两个季度;二季度开始，住宅成交量就会降温，房价涨幅有所回落，下半年个别月份会出现环比下跌。

　　中指院华中分院指数总监李国政则认为，相对于一线城市，武汉市场去年是“量涨价不涨”，房价波动不大，购房者主要是以首套的刚需一族为主，预计受调控政策影响较小，降温幅度不大。但他认为，5年内二手房交易要按20%征收个税，将会对二手房市场影响很大，二手房受影响程度将会大大超过新房。