希望史上最严厉的调控措施有最好的效果

小黄豆

　　为抑制房价上涨过快，“国五条”细则落地，国务院进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按规定应征收20%个人所得税。　　　　■叶青（湖北省统计局副局长）　　　　2月20日，国务院出台了“国五条”，当时我的观点与业界的评价完全一致：虽未提出具体调控举措，但表明了国务院对楼市调控的一贯态度，强调要扩大限购范围，严格执行限购措施，等到两会后再出台力度更大的调控新政。　　　　3月1日，国务院出台的“国五条”的配套细则，让大多数专业人士大跌眼镜，也出乎我的意料。二手房交易中个税按房产增值所得的20%征收，部分城市上调二套房首付和贷款利率，可谓史上最严厉的调控措施。这些痛击的“重拳”，连参加两会的代表委员都担忧难免“伤及无辜”。不到十天政策上的巨大反差，是比较罕见的。　　　　对于房产增值征收20%的个税，其实我们并不陌生。虽然是原有的规定，但这是一般不用的“杀手锏”。比如，武汉从2006年起，对二手房交易征收个人所得税。征税时分“所得20%征”和“房款1%征”两种。从实际操作看，大部分交易均采取第二种方式。而此次细则规定：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”　　　　很明显，如果一律按20%征收，二手房交易税费将大幅增加。比如，家住汉阳的郭女士2003年花48万元买了一套140平方米的商品房，随后又花20万元装修。现在郭女士有意将此房以110万的价格卖掉，就算郭女士的装修发票全在，也得以42万为计税总额计算个税，她最少也得交8.4万元个税。而在以往，可按110万的1%缴纳，即只需缴纳1.1万即可。过高的税费可能会令二手房交易大幅下滑。因此，最近全国各地出现了购房者连夜签约以免多交税款的场景。也就是说，在各地政策执行细则未出台之前，二手房市场将迎来交易高峰，还有避税的空间。这应验那句老话：“时间就是金钱”。　　　　还有一个难以操作的问题就是，普遍多出的十几万甚至几十万的税收支出由谁来负担。房东如果加价转嫁给下家，或者买卖双方各付一半，房屋总价甚至有可能超过周边的新房，那么下家未必能接受。因此，这一严厉的措施客观上起到了刺激新房刚需购买的作用，可能会推高房价。所以业内人士普遍分析认为，会有相当一部分买房者从二手房市场分流到一手房，肯定又会引起新房的涨价。当然，这还有一个过程。原因是目前中心城区在卖的一手房数量有限。根据武汉巿房地产交易中心“网上房地产”上的数据，截至3月2日，本市内环内住宅只剩4037套，数量有限的情况下中低档的更是几乎没有，所以看中地段，要在市中心买房的客户还是会选择二手房。不过越到郊区购买新房的分流效应会越明显。　　　　从长远来看，这次调控的结果是政府的个税会大幅度增加，但是，对房地产市场的影响还是弊大于利：二手房价格上升，新房价格也可能上升。要控制房价，政府还是多考虑减少对土地出让金收入的依赖。同时，以房产税的方式温和地调控房地产市场，这也比较符合国际惯例