谢逸枫：调控房价失败只因政府一错再错

灰灰鼠精灵

　　导语：2013年2月20日国务院楼市调控“新国五条”与2013年3月1日国务院楼市调控“新国五条细则”已经出台21天与13天时间，市场上已经处于恐慌之中。一是调控加码与地方版细则出台的消息漫天飞舞，最是中央与地方政府紧急谣言。譬如全国性的调控政策。二套房贷停贷、二套房贷首付提至7成与利率1.3倍、部委联合调控新政细则，出台房产税统一开征方案等政策。同时，地方政府不断传出调控新政的声音，譬如房产税扩容的调控政策。北京、深圳、南京、武汉、长沙等城市房产税扩容、深圳“限价令”，最后都被以“乌龙式”的辟谣告终。譬如“20%个税”政策。3月1日，新国五条细则出台，烟台出个人卖房20%税收的新政，当天就被政府叫停。而清远市去年9月实施了个人卖房20%税收政策，房价依然上涨3.92%。“20%个税”政策已在东莞实施了5年(2007年-2015年)有余。2012年二手房均价为3542元/㎡，5年累计涨幅超过60%，但仍比一手房成交价低了4700元/㎡。东莞十年房价上涨184%，超出了全国平均水平。而东莞地价的涨幅更为迅猛，十年间上涨了311%。

　　“20%个税”在执行层面仍有“空子”可钻。由于东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素，再加之在不少实际操作层面存在诸多“猫腻”，让东莞的二手房市场一直处于活跃状态。例如“差额”中的“合理费用”就被大做文章。一是可以通过一些手段来提高这些费用，相应地减少计税的金额。二是除此之外，由于一些房源楼龄较久，如何衡量其原有的价格成为难题。此前，东莞市场的普遍做法是，由房产中介交由专门的评估公司进行评估，再根据评估价向地税部门申报税费。三是由于没有统一的标准，只要 “买通”评估公司，就可以做高房子的原有价值，减少征税金额。“潜规则”则是，不管按照何种标准征税，这些税费都会被转嫁到买家身上。其他城市执行这一政策首先要解决两个问题，一是房屋的原有价值如何准确评估;二是征收的税费一定要按照相关规定，由卖家来承担。

　　笔者认为，“虽然前期中央调控房价效果显著，房价上涨过快势头完全被遏制。由于市场商品房去库存快速与部分城市供应紧缺及调控缺乏实际操作性等地方细则迟迟不出，新国五条与细则毫无执行力。毫无疑问，当前楼市一二房价涨幅加速上涨与销售成交量翻倍，表明“新国五条”与“新国五条细”则已现“抗药性”，调控大有“形同虚设”的怀疑。因此，“地方版细则”出台刻不容缓，否则楼市一旦形成反弹预期之势，稳定楼市目标必难完成。一方面第五轮调控政策已过半月，细则已过十天。房价继续水涨船高的上涨，成交不断的上升，新调控政策已被怀疑成“摆设”。另外一方面是中央放调控权到下面，但部委与地方版细则依然按兵不动，未及时跟进出台，导致市场越调越恐慌，房企疯狂上涨房价，购房者抢房入市。土地市场火爆，地王出现，地价上涨。”

　　笔者认为:“中央放调控权给下面，意味着部委与“地方版细则”决定第五轮调控房价效果。但是，从目前的部委动作看，并无实际的新政策，处于市场效果观察期。而地方政府则跟着部委的方向走，等待部委新的政策与指示安排。显然，新调控政策具有非常明显的滞后性，延误了调控执行最好时机。一方面是新国五条与细则“大而不细”，地方上很难执行。另外一方面是过于担心调控之后的负面效果，影响到经济稳定。三是调控出台之后没有一个缓冲期，与全国两会交差，失去地方版细则落实的机会。楼市已进入调控“敏感期”，考虑新国五条与细则的“靴子”已落地，楼市调控效果有待于进一步观察，部委与“地方版细则”才会出台调整，更加具有针对性与目的性的调控，一方面是稳定房价，避免误伤合理购房需求。另外一方面是遏制投资投机需求，避免房价陷入失控。”

　　笔者认为:“今年房地产调控政策非常特殊，未来调控政策关键是看新政府的调控方向及部委与地方制定的细则。一方面是中央高层领导换届与全国两会刚刚召开，最新的调控政策走势不确定。另外一方面是“新国五条与新国五条细则”作为最后一届国务院总理发布的政策，与新任的中央高层领导调控思想是否统一，还需要观察。但是调控的思路依然是统一与共识的，就是继续坚持房地产调控不动摇不放松，遏制投资投机炒房需求，控制房价上涨过快，稳定楼市预期，保护合理需求。未来部委与地方制定的细则主要是遏制投资投机炒房需求，同时也是保护合理的刚需与改善购房需求。一方面是调控政策的调整上体现差别化的思路，避免“一刀切”。另外一方面是调控政策的执行上体现更加温和的手段，避免误伤合理的刚需与改善购房需求。”

　　笔者认为，“房价“越调越涨”的根源就是只因政府一错再错，犯了调控十年一贯错误，“一手压制需求，一手压低供应”。从来未真正调控到房价核心问题，譬如住房保障法的出台、土地制度改革、税费分配制度改革、商品房预售制度改革、金融制度改革、增加老百姓收入、加大土地供应等。因为十年十调控“房价失败”告终就是最好证明。一是中央调控目标不正确。十年调控目标由遏制房价上涨过看到遏制房地产投资增长过快再回到遏制房价上涨过快，后又到遏制投资投机炒房过热，又继续回到遏制房价上涨过快与促进房价合理回归，今年又回到遏制投资投机需求与稳定房价与成交的市场预期，没有一次提到以降房价为调控目标。二是调控手段。1是十年调控主要以行政手段为主的命令、口头通知，与中央政府与部门口号的呐喊，以及大量的笼统又不确定的政策文件与调知，很少有系统的、精准的、可操作性的全国性调控政策。2是以税收手段与金融手段为主的增加老百姓与购房者负担、成本的政策，譬如房产税、个税20%等76项税费。3是土地手段，没有一次是真正以增加土地供应而认真执行的政策，连续三年土地供应负增长与，市场供应不足。而政府干着商人的活，通过低价征收土地-----再出让拍卖---收取高额土地与税收的批租制---土地重复抵押，最后形成高地价与高成本开发。所谓的市场手段与法制手段没有一次认真执行过。三是调控目的。没有一次真正明确过，只是短期的稳定。”

　　笔者认为，今年3月底到5月份，部委与“地方版细则”进入密集出台的窗口期，楼市将呈现“价量”回落，一直持续到今年二季度结束。部委与“地方版细则”力度上，保持“适度”收紧的同时，会采取微调措施，避免调控政策“一刀切”。而部委与“地方版细则”内容方面，基本围绕八个方面实施具体的调整，细化“新国五条”与“新国五条细则”，以便于灵活执行与落实新调控政策。

　　笔者认为，“地方版细则”主要围绕着八个方面实施，一是限价取替限购，或者限购适当加码，限贷不放松。二是公布房价控制目标，以GDP与人均收入及地方经济综合发展作为参考标准,基本是以8%-10%作为上线。三是二套房贷首付与利率，暂时按兵不动，等待银监会与央行及住建部等部门的联合通知。首套首付不变，利率优惠政策适当收紧。四是房产税扩容谨慎，不排除深圳与北京及南京、武汉、长沙、天津、广州继续释放方案上报或准备开征的消息，但是真正扩容还是有待于观察。五是二手房卖出20%个税谨慎，按兵不动，暂时按旧执行，等待银监会与央行及住建部等部门的联合通知。六是商品房预售管理从严，高端商品的网签备案与商品房预售许可收紧。七是加强市场监管和预期管理。八是增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，这七、八两个方面基本可以判断,地方政府依然保持重申的态度,不会有新的变化。

　　笔者认为，应该需警惕“20%个人所得税”开征的严重市场后果，一是历来房地产税费的增加，供求关系未改善时，都会毫无例外的出现卖方转嫁给买方购房成本。由于抑制二手房交易将导致推高新房价格。譬如：一套普通房，买进100万，卖出200万，按原征税方式，总额的1%，交税2万;按新规差额的20%，交税20万。相差10倍。二是如果卖房者会把个税加进价格，由购买者买单，增加了购房成本与购房者生活负担，会让更多的刚性购房者买不起房。譬如，首套房的首付30%，20%个税相当于首付款成数升至45%，提高了购房门槛与经济支付能力。三是会打击卖方出售房产，造成更多的空置房，从而减少供给，导致房价进一步上涨。一旦受到“重税”调控的影响，卖方短期持有变长期持有，市场房屋供应量下降，会出现市场供小于求的现象，不利市场稳定预期。甚至在一定程度上导致一手房价上涨现象。四是由于“重税”的影响，在一二手房市场选择减少与无法购买及买不起的情况下，必然会出现大量租房人群，导致二手房的租金猛涨。

　　笔者认为，从实证结果来看，房价上涨根源有九个因素：货币超发、土地负供应、收入分配不合理、财税分配不合理、住房需求旺盛、调控只堵不疏、供求关系失衡、市场制度缺乏长效机制、住房保体系不完善。同时房价上涨也受多重因素的影响，譬如土地财政、城镇化、国民收入的增加、投资渠道狭窄、通货膨胀、负利率、土地价格、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、经济稳定增长、基础设施完善、城市扩容、房屋拆迁、金融发展等因素都会对房价波动产生影响。

　　笔者认为，“重税”不是彻底解决市场根本办法，只能够暂时起到表面效果，很难让房价合理回归，应该尽快建立调控长效机制，才是市场唯一的出路。纵览历年房地产调控政策，其实就干了两件事，一边用国家政策宣布和确认住房已经成为限制购买的紧俏商品。一边用税收、行政的政策和减少原材料(资金和土地)供应的方式进一步减少这种紧俏商品的供应。市场不需要过多行政手段干预的调控，应该从制度与体制改革及供求关系上着手，才能出台好的调控措施。一是改革土地制度。二是土地私有化。三是严控货币发行量。四是改革财税收入分配制度。五是减居民税费负担。六是增加居民财富与收入。七是拓宽投资渠道。八是财政全力支持保障房建设。九是打击房地产腐败链条。十是完善预售制。供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳，供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。一方面是在需求端，应该采取只疏不堵。另外一方面是在供应端，首先要增加土地供应，最后才是增加住宅与保障房供应，形成住房保障供应体系。

　　譬如地方版调控细则，2013年3月10日，开发商与媒介人士及业内人士传出：“深圳已经实施了“限价令”。”2013年3月13日，深圳市规划和国土资源委员会昨晚公开回应表示，“我市并未出台新的‘限涨令’政策，而是在近期房价出现异动的情况下，我市两年来已实行的引导房地产开发企业理性定价的调控机制及时发挥了作用。目前，我委一方面强化预售许可管理，引导开发企业理性定价。”昨晚7点，深圳市规划国土委在官方微博发布了书面回应表示：“我市并未出台新的‘限涨令’政策，而是在近期房价出现异动的情况下，我市两年来已实行的引导房地产开发企业理性定价的调控机制及时发挥了作用。”回应中称，自进入2013年以来，深圳市有多个高价位楼盘上市或即将上市。“为避免全市房价过快上涨，我市严格落实‘国五条’细则的有关规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。”

　　深圳市规划国土委称：“目前，我委一方面强化预售许可管理，引导开发企业理性定价;另一方面，要求开发企业严格按照经价格部门备案的销售价格明码标价对外销售，对其超过备案价格销售的，房地产信息系统会自动提醒企业调整售价，以符合备案价格的要求。通过该方式避免了部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。”2012年12月25，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，商品住房限购政策要继续实施。对于放松调控导致房价过快上涨的城市，要对其约谈问责。2013年1月15日，深圳市政府2013年工作意见报告提出，未来深圳市房地产调控工作思路是：“在楼市呈现回暖趋势的背景下，继续坚持落实国家以限购限贷政策为主的房地产调控政策不放松，避免住房价格可能出现快速反弹”。2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。2013年3月1日，新“国五条”细则正式出台，明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。

　　二是中央政府(国务院)、部委(住建部、国家税总、央行、银监会、国土资源部)不断强调调控不放松不动摇，要求地方尽快落实新政策。却又同时强调是否加码与执行新政策内容，要看3月数据与市场贯彻，甚至说不需要出细则。3月8日，住建部副部长齐骥接受媒体访谈时说，40个重点城市的住房信息基本上已经联网;将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，将严惩不贷，国家将会出台保护购房者利益的措施。交易税不得转嫁给购房者，否则严惩不贷。40个重点城市的住房信息基本上已经联网;将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施，“所得者赋税，就像工资所得税，谁拿到经营性收入谁去负这个所得税，政策上是这么规定的”。

　　3月5日，住建部副部长齐骥：各地不一定要出细则。齐骥表示，针对新的国务院调控的文件，一星期内会有详细的信息解读。而各地方的调控目标预计三月底地方政府细则将会出台。此外他称，各地不一定非要制定细则，只要调控方向符合国五条的规定，围绕国五条的细则进行。如出现误伤刚需的现象，会出台保护措施。3月5日，全国政协委员、住建部副部长齐骥昨上午表示，针对“国五条”一个星期内会有详细解读，而各地方调控目标需地方政府制定并发布，预计三月底地方细则将会出台。“二手房交易按照增值额20%征收个税”本意是打击投机，不是伤及刚需。“新国五条”指出，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率.

　　3月5日，银监会主席尚福林5日接受记者采访时表示，将会出台房地产调控对应的信贷政策.此前，银监会副主席蔡鄂生认为，二套房贷政策的出台需要有一个观察的过程，比如要观察一线、二线、三线城市的房价、群体收入等综合性因素。3月8日，全国人大代表、国土资源部部长徐绍史接受记者采访时表示，今年还将进一步加大房地产土地供应的力度，使土地价格保持稳定。徐绍史透露：“2013年房地产土地供应不会低于前五年平均数，估计在16万公顷左右。”3月13日，中国人民银行行长周小川表示：用调整首付比例和房贷利率等结构性信贷政策控制房价。对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个来实现控制房价的目标。

　　央行近期发文，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。央行要求，各地持续跟踪监测个人住房贷款发放情况，密切关注首套房贷利率、首付款比例，以及非本地居民购房贷款政策执行情况。央行表示，金融机构应严格执行差别化住房信贷政策，优化利率结构，合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。在细则未发之前，目前各家银行的住房信贷政策暂时维持不变。目前，工行、中信等银行仍可申请到首套住房首付三成，利率八五折优惠，中行、农行、建行等均将首套房利率最高优惠幅度上调至九折;而针对第二套住房贷款利率，除建行执行上浮20%之外，其他商业银行仍按上浮10%执行。

　　三是地方政府调控的口气坚定，北京、上海、广州、深圳同时强调会尽快出细则，虽然有部分城市调控收紧，却是针对刚需与改善的。但是到目前依然是按兵不动，甚至出了新政策又否认辟谣。2013年3月13日，深圳市国土委昨晚通过官方微博回应称，深圳市并未出台新的“限涨令”政策，只是在近期房价异动的情况下，实行已两年的相关房价引导机制及时发挥了作用。即对于新开房源价格高过前次开盘成交均价的房源，在进行网签时被系统自动锁死，无法完成备案。 2012年深圳市新建商品住房价格在当年5月到8月份连续上涨，在8月份重回20000元/平方米之上，达到了20183元/平方米。2012年全年深圳新建商品住宅平均价格为18524元/平方米，比去年同期的18533元/平方米下跌了0.1%。2012年1-12月份，深圳全市新建商品房累计成交面积为403.6万平方米，同比增长32.4%;其中新建商品住宅累计成交面积为361.7万平方米，同比增长33.5%，是2010年以来的最高成交规模。

　　2013年3月7日，广州市国土房管局表示，一季度向社会公布2013年度新建商品住房价格控制目标。近日，国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)。我市将坚决贯彻落实中央房地产市场调控的决策和部署，坚持房地产调控不动摇。关于深圳楼市“限涨令”的传言引发地产股集体“跳水”，“限涨令”是否会在广州推行?记者昨日采访获悉，广州版“国五条”细则正在研究过程中，具体出台时间还不确定。但据房产截取阳光家缘的数据显示，2月广州市一手住宅网签均价为13758元/平方米，同比大涨21.5%。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，比去年同期上涨244.5%。期间纯商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期均价水平。

　　2013年伊始，昆山、东莞、金华等二、三线城市先后出台了收紧住房公积金贷款的政策。“国五条”出台前后，调整公积金贷款政策的城市数量继续增加，武汉、长沙、长春等城市也相继加入到调整公积金政策的城市之列。楼市的持续回暖，使新一轮调控不期而至，只要大环境未变，房价没有得到有效控制，类似于公积金贷款、限购、提高贷款利率等政策就不会停止。昆山申请公积金贷款时，由原规定借款人在申请之月前须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为在申请之月前须连续按期足额缴存住房公积金十二个月以上等。

　　来自金华市住房公积金管理中心官方网站消息亦显示，自2月4日起，金华市区住房公积金最高贷款限额标准下调10万元，即从原来的最高可贷30万元降至20万元。2013年3月1日起，吉林长春市住房公积金管理中心也陆续推出5项个人贷款新政策，包括调整时限要求、调整贷款首付比例、规定贷款限额、申办提前还款、给予利息补贴等。公积金贷款额度可根据当地房价和归集资金，在许可范围内进行政策微调。当地公积金管理中心出现资金紧张时，可适度收紧并提高贷款门槛。

　　3月1日，武汉市住房公积金中心发布信息称，将从3月10日起对武汉市公积金贷款和提取政策作出调整。新规主要涉及在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加职工住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准;分别对新参缴住房公积金的职工、已参缴住房公积金6个月及以上的职工以及异地调入武汉市的职工实施不同的公积金贷款额度审核方式。2月8日，东莞市住房公积金管理中心发布实施了《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，这是自2012年8月1日东莞公积金贷款从原来的只认贷不认房，调整为既认房又认贷后再次做出的调整。新政规定住房公积金由之前缴存6个月便可申请贷款，改为12个月;贷款额度不高于账户余额的8倍;首套房贷款不再根据房屋面积大小不同，一律首付三成;购买二手房最多可贷20年。

　　2013年2月8日长沙市住房公积金管理委员会发布了相关公积金调整政策。相关文件显示，长沙此次住房公积金提取和个人住房贷款政策变化主要表现在以下方面，即：职工申请使用住房公积金贷款，须正常缴存住房公积金12个月(含)以上，此前是6个月以上;职工购买、建造、翻建、大修同一套普通自住房已申请提取住房公积金的，不予发放住房公积金个人住房贷款;首套房面积超120平方米，买第二套房不得再申请住房公积金贷款;停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款;借款人的工资收入根据该职工住房公积金缴存基数推算确定 (月缴存额低于320元的按最低缴存比例5%测算);职工住房公积金贷款期限，不得超过借款人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限。

陌陌的音乐

那该怎么办呢 我们这些老百姓就苦了

lihongdou

2013年3月1日，新“国五条”细则正式出台，明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收。

遇见明天

房子啊房子~~~~~唉！